从数据看中国房地产市场走势｜中国观察

国家统计局最近公布的数据表明，在经历了过去几年的调整后，中国房地产(fángdìchǎn)市场(shìchǎng)可能正在触底反弹。 今年(nián)1-4月，新建住宅销售面积同比下降了3%，较2024年同期(tóngqī)26%的(de)降幅显著改善（图1）。尽管如此，住宅销售仍(réng)处于较低的水平，比2021年的峰值下降了47%，比2010-2020年的平均水平低了15%。 多重因素正在(zhèngzài)减缓房屋销售的下滑态势。 首先，住房负担能力显著提升。2021年第一季度至2025年第一季度，城镇居民可支配(zhīpèi)收入(shōurù)增长了20%（图(tú)2）。同时，新房价格下降了8%，从而推动新房收入比明显改善。 图2还显示(xiǎnshì)，二手房价格的下跌速度是新房的两倍。这是推动(tuīdòng)二手房交易量出现强劲反弹的一个(gè)因素。12个样本城市的数据显示，今年前4个月二手房成交量较2024年同期增长了19%（表1）。 支持新房销售的(de)第二个因素是房贷利率的下降。2021年年中，当(dāng)市场处于顶峰时，银行新发放房贷的利率高达(gāodá)5.6%（图3）。此后，利率已累计下调了2.5个百分点，较低的借贷(jièdài)成本也有助于提高新房的可负担性。 第三，政策放宽提振购房市场。自2010年起，中国多地出台政策限制(xiànzhì)家庭购买多套住房，并要求外地户籍居民需在当地缴纳(jiǎonà)一定年限的社保后方可购房，以此抑制投机炒作(chǎozuò)、稳定房价。而自2024年以来，大多数城市已放松或(huò)取消此类限制。 多年来，中国政府着力(zhuólì)防范高杠杆房地产开发商引发金融风险。例如，银行对房地产开发商贷款设限，因此开发商转而将购房者(gòufángzhě)作为主要(zhǔyào)资金来源。购房者全额预付房款支持项目建设的(de)现象普遍存在。如今，大量房企陷入困境，购房者自然不愿再(zài)冒险垫资，纷纷选择退出市场。 针对这一问题(wèntí)，多地政府(zhèngfǔ)已开始试点推行现房销售激励政策。例如，位于北京附近的雄安新区已明确要求所有新房必须建成后才能上市销售。然而，鉴于开发商融资困难，预售制(zhì)仍将是主流模式。探索保障购房者资金安全(ānquán)的措施，比如建立预售资金监管账户，既能维护这一重要融资渠道，又(yòu)有助于恢复市场信心。 虽然新房销售(xiāoshòu)已开始企稳，但房屋开工量仍在下降。今年(nián)1-4月，房屋新开工面积(miànjī)同比下降了23%，较2024年1-4月期间26%的降幅(jiàngfú)仅小幅改善(gǎishàn)（图4）。当前1.32亿平方米的新开工面积较2021年前四个月下降了67%，较2010年至2020年的平均水平下降了64%。 施工活动(huódòng)因高库存水平而受到制约。4月份，待售空置住宅(zhùzhái)库存的去化时间为6.2个月（图5），这是(zhèshì)历史平均水平的两倍多。随着目前销售速度已经快于新房建设的速度，库存可能已达到顶峰。 虽然住房(zhùfáng)建设数据仍然偏弱，但有一些积极信号表明(biǎomíng)，最糟糕的时期可能已经过去。 开发商在(zài)住宅建设用地上的投入正在加大。今年前4个月，房企土地购置金额较2024年同期(tóngqī)增长了21%（图(tú)6）。土地购置面积仅增2%，表明开发商可能计划将建设活动集中在大城市。 近年来，土地交易量与新房开工(kāigōng)量之间存在相关性，一般来说，土地成交量攀升四个月后(hòu)就会迎来(yínglái)新房开工量的增长（图7）。若该历史规律延续，预计今年第三季度我们将看到新房开工量出现显著提升。 另一个积极信号是挖掘机内销回暖。虽然挖掘机同时(tóngshí)用于基建投资和新房建设(jiànshè)，但我认为短期内销量的波动主要是由房地产建设驱动(qūdòng)。今年(nián)1-4月国内挖掘机销量虽然较2022年同期水平低28%，但较2023年和2024年的水平上升了约三分之一。 新房开工(kāigōng)量的复苏力度将(jiāng)取决于高库存对开发商计划的影响程度。根据国家预算文件，地方政府将被允许动用4.4万亿元专项债券资金(zījīn)用于回购闲置土地，并将空置住房改造成保障性住房。此举有望加速去库存，带动房地产(fángdìchǎn)建设和住房销售。 今年前四个月(yuè)，每新增(xīnzēng)1平方米住宅建筑面积，就有1.8平方米的销售面积。这种销售与建设之间的速度差(chà)有助于去库存，并可能带动价格上涨。 事实上，自去年(qùnián)11月以来，一线和二线城市(chéngshì)的新房价(fángjià)格企稳，其中一线城市房价逐步回升（图9）。虽然数量众多的三线城市房价仍在下跌，但去年11月以来的月均降幅(jiàngfú)（0.2%）已较去年1月至10月期间的月均降幅（0.6%）明显放缓。 房地产市场曾出现(chūxiàn)过“假性复苏”。2023年初，商品房销售(xiāoshòu)降幅显著(xiǎnzhù)收窄，房价下跌放缓，后续一段时间新房开工量亦呈现回升迹象，但是这种反弹是短暂的。 本轮市场回暖态势更具持续性。此外，土地成交量的持续攀升为下半年新房开工量增长奠定基础(jīchǔ)。虽然高库存(kùcún)仍是潜在风险，但稳健复苏的宏观经济环境将为楼市提供支撑(zhīchēng)。我们的月度GDP指标显示，继一季度强劲增长后(hòu)，4月经济增速已突破5.5%（图10）。 （本文题图(títú)来源：第一财经） 文 | 柯(kē)马克 第一财经研究院高级学术顾问 联系我们(wǒmen) | yicairi@yicai.com (本文(běnwén)来自第一财经)